Contratos e Segurança Jurídica
11/08/2021
Benfeitorias na Locação: Quem Paga e Quando Há Direito à Indenização?
30/06/2021
Contratos e Segurança Jurídica
Benfeitorias na Locação: Quem Paga e Quando Há Direito à Indenização?
No mercado de locação, poucos temas geram tantos conflitos quanto as benfeitorias realizadas no imóvel.
A dúvida mais comum é: quem paga pelos reparos ou melhorias feitas durante a locação?
A resposta depende do tipo de benfeitoria e do que está previsto em contrato.
O que são benfeitorias?
O Código Civil (art. 96) classifica as benfeitorias em três categorias:
Benfeitorias Necessárias
São aquelas indispensáveis para conservar o imóvel ou evitar sua deterioração.
Exemplos:
No mercado de locação, poucos temas geram tantos conflitos quanto as benfeitorias realizadas no imóvel.
A dúvida mais comum é: quem paga pelos reparos ou melhorias feitas durante a locação?
A resposta depende do tipo de benfeitoria e do que está previsto em contrato.
O que são benfeitorias?
O Código Civil (art. 96) classifica as benfeitorias em três categorias:
Benfeitorias Necessárias
São aquelas indispensáveis para conservar o imóvel ou evitar sua deterioração.
Exemplos:
- Reparos estruturais urgentes
- Conserto de vazamento interno
- Correção de infiltração grave
- Substituição de parte deteriorada essencial
Elas garantem a habitabilidade do imóvel.
Benfeitorias Úteis
São melhorias que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas não são essenciais.
Exemplos:
Benfeitorias Úteis
São melhorias que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas não são essenciais.
Exemplos:
- Instalação de grades ou telas de proteção
- Construção de divisórias
- Instalação de box de vidro
- Ampliação de garagem
Melhoram funcionalidade, mas não são indispensáveis.
Benfeitorias Voluptuárias
São realizadas por mera conveniência ou estética.
Exemplos:
Benfeitorias Voluptuárias
São realizadas por mera conveniência ou estética.
Exemplos:
- Piscina
- Lareira decorativa
- Alterações de cor ou acabamento de gosto pessoal
Não aumentam o uso habitual do bem.
O que diz a Lei do Inquilinato?
O artigo 35 da Lei nº 8.245/91 estabelece que:
✔ Benfeitorias necessárias são indenizáveis, ainda que não autorizadas.
✔ Benfeitorias úteis só são indenizáveis se houver autorização do locador.
✔ Benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser retiradas se não causarem dano ao imóvel.
Atenção: o contrato pode modificar essa regra
É comum que contratos de locação contenham cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias.
Quando essa cláusula existe, mesmo benfeitorias necessárias podem não gerar direito à retenção do imóvel até pagamento.
Por isso, a análise contratual é essencial.
Quem deve pagar?
Depende da natureza da intervenção:
✔ Reparos estruturais de responsabilidade do proprietário → em regra, custeados pelo locador.
✔ Melhorias por iniciativa do locatário → dependem de autorização e previsão contratual.
Sem autorização prévia, o locatário assume risco.
Antes de realizar qualquer obra
É fundamental:
✔ Solicitar autorização por escrito
✔ Verificar cláusulas contratuais
✔ Avaliar impacto estrutural
✔ Considerar eventual necessidade de aprovação condominial
Obras sem autorização podem gerar obrigação de desfazimento na entrega do imóvel.
Prevenção evita litígios
A maioria dos conflitos envolvendo benfeitorias nasce da ausência de comunicação e formalização.
Locações bem estruturadas:
O que diz a Lei do Inquilinato?
O artigo 35 da Lei nº 8.245/91 estabelece que:
✔ Benfeitorias necessárias são indenizáveis, ainda que não autorizadas.
✔ Benfeitorias úteis só são indenizáveis se houver autorização do locador.
✔ Benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser retiradas se não causarem dano ao imóvel.
Atenção: o contrato pode modificar essa regra
É comum que contratos de locação contenham cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias.
Quando essa cláusula existe, mesmo benfeitorias necessárias podem não gerar direito à retenção do imóvel até pagamento.
Por isso, a análise contratual é essencial.
Quem deve pagar?
Depende da natureza da intervenção:
✔ Reparos estruturais de responsabilidade do proprietário → em regra, custeados pelo locador.
✔ Melhorias por iniciativa do locatário → dependem de autorização e previsão contratual.
Sem autorização prévia, o locatário assume risco.
Antes de realizar qualquer obra
É fundamental:
✔ Solicitar autorização por escrito
✔ Verificar cláusulas contratuais
✔ Avaliar impacto estrutural
✔ Considerar eventual necessidade de aprovação condominial
Obras sem autorização podem gerar obrigação de desfazimento na entrega do imóvel.
Prevenção evita litígios
A maioria dos conflitos envolvendo benfeitorias nasce da ausência de comunicação e formalização.
Locações bem estruturadas:
- Definem responsabilidades
- Regulam autorização prévia
- Evitam surpresas na devolução
- Reduzem risco de judicialização
Precisa revisar cláusulas do seu contrato?
A 1º Plano orienta proprietários e locatários na estruturação de cláusulas sobre benfeitorias, assegurando segurança jurídica e previsibilidade na relação locatícia.
Se você busca conduzir sua locação com critério técnico, conte com acompanhamento especializado.
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