Apesar de existirem várias opções de garantias praticadas nos contratos de aluguel, a fiança garantida por um fiador ainda continua sendo a mais utilizada. Uma das razões é por se entender que a pessoa possui solidez financeira demonstrada por meio da propriedade um bem imóvel.

Embora seja uma garantia utilizada há tempos, ainda persistem alguns questionamentos acerca do limite dessa garantia, ou melhor, se há um limite.

Um ponto que se deve sempre destacar é que o fiador é uma garantia pessoal e não uma garantia real (bens móveis ou imóveis). A demonstração da propriedade de um imóvel para um processo de locação é tão somente para análise da capacidade financeira do fiador. Contudo, havendo inadimplência de seu afiançado, o fiador, como principal pagador e solidário ao contrato, é responsável em realizar a quitação da dívida.  Ao não fazê-lo, ele pode responder com seus bens.

Então, o único imóvel do fiador pode ser penhorado? A resposta é sim. Há situações em que se pode perder o único imóvel, bem de família, por execução de dívidas, como é o caso de fiador em contrato de aluguel.

A previsão legal está disposta na Lei nº 8009/1990, art. 3º inciso VII:

“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

Note que a lei não faz distinção quanto ao tipo de locação, se residencial ou não residencial. No entanto, ainda não estão pacificadas as decisões judiciais que tratam sobre penhora do bem do fiador em dívidas oriundas de contrato de locação não residencial. O entendimento para impenhorabilidade é sustentado por atingir de forma excessiva o direito fundamental à moradia. Em contrapartida, há permissão de penhorabilidade, considerando justamente o fato da não distinção na lei para tanto.

Abaixo trazemos duas decisões judiciais:

Fiador em contrato de locação residencial

RExt 612.360/SP
DA PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RATIFICAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA FIRMADA POR ESTA SUPREMA CORTE. EXISTÊNCIA DE REPERCUSSÃO GERAL.
- É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.”

RExt 407.688/AC EMENTA: FIADOR. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF.
- Constitucionalidade do art.3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91.
- A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República

Fiador em contrato de locação não residencial

RE 1.296.835/SP
1. Recurso extraordinário interposto com base na al. a do inc. III do art. 102 da Constituição da República contra o seguinte julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo:...
2. Os recorrentes asseveram ter o Tribunal de origem contrariado o inc. III do art. 1º, o caput do art. 5º e o art. 6º da Constituição da República.
3. Razão jurídica assiste aos recorrentes.
4. Embora este Supremo Tribunal tenha reconhecido ser constitucional a penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação (Tema 295 da repercussão geral), esse tema não se aplica à espécie vertente, pois, neste processo, discute-se a penhora de bem de família por fiança em caso de contrato de locação de imóvel comercial.

Como não estão pacificadas as decisões, alternativa para trazer segurança para o caso de fiança de locação não residencial, é que o fiador possua dois imóveis.

Importante seguirmos acompanhando a doutrina e jurisprudência.