Quanto custa a vacância e por que isso importa para o proprietário

Quando um proprietário coloca um imóvel para locação, é natural buscar o melhor aluguel possível. Afinal, aquele patrimônio representa investimento e deve produzir uma renda compatível com seu valor e com o mercado.

O problema surge quando a expectativa de preço não acompanha a realidade da procura.

Um imóvel anunciado por um valor acima daquele que o mercado está disposto a pagar pode permanecer vazio por meses. E cada mês de vacância representa não apenas um aluguel que deixou de ser recebido, mas também despesas que passam a ser suportadas diretamente pelo proprietário.

Por isso, avaliar o valor de uma locação não significa simplesmente buscar o maior aluguel. É preciso buscar o melhor resultado financeiro para o imóvel.

O que é vacância imobiliária?

Vacância é o período em que um imóvel destinado à locação permanece desocupado e, consequentemente, sem gerar receita de aluguel.

É um indicador importante para qualquer proprietário porque interfere diretamente na rentabilidade do patrimônio.

Um imóvel pode ter excelente potencial de aluguel, mas, se permanecer vazio durante parte significativa do ano, sua rentabilidade efetiva será menor.

O custo da vacância vai além do aluguel perdido

O impacto mais evidente é a ausência da receita mensal.

Mas esse não é o único custo.

Enquanto o imóvel permanece vazio, o proprietário normalmente continua responsável por despesas como:

• condomínio;
• IPTU;
• consumo mínimo e outros encargos eventualmente incidentes;
• manutenção e conservação;
• seguros, quando aplicáveis.

Além disso, imóveis desocupados por períodos prolongados podem demandar cuidados adicionais de conservação.

É justamente por isso que analisar apenas o valor nominal do aluguel pode levar a uma conclusão equivocada sobre a rentabilidade.

Um exemplo prático

Imagine um imóvel cujo proprietário pretenda receber R$ 5.000,00 mensais, mas que, pelas condições atuais do mercado, tenha maior liquidez por R$ 4.700,00.

A diferença é de R$ 300,00 por mês.

Mantendo o imóvel locado durante 12 meses a R$ 4.700,00, a receita bruta de aluguel seria:

R$ 4.700,00 × 12 = R$ 56.400,00

Agora imagine que, buscando os R$ 5.000,00, o imóvel permaneça vazio por dois meses e seja alugado posteriormente por esse valor:

R$ 5.000,00 × 10 = R$ 50.000,00

Só em aluguel, a diferença anual já seria de R$ 6.400,00 a menos.

E ainda seria necessário acrescentar ao prejuízo os dois meses de condomínio, IPTU e demais despesas suportadas pelo proprietário durante a vacância.

Esse cálculo demonstra uma questão importante: um aluguel mensal maior não significa necessariamente maior rentabilidade.

Mas isso significa que sempre vale a pena reduzir o aluguel?

Não.

Esse é justamente o cuidado que precisa existir.

Aceitar rapidamente um valor abaixo do mercado também pode representar perda financeira, especialmente porque o aluguel contratado servirá como base durante a relação locatícia e para os reajustes posteriores.

A decisão correta não é simplesmente “baixar o preço para alugar rápido”.

É identificar qual valor encontra equilíbrio entre rentabilidade e liquidez.

Uma diferença pequena de preço pode justificar uma locação mais rápida. Uma diferença muito significativa pode justificar aguardar mais tempo por um locatário disposto a pagar um valor compatível.

Cada imóvel precisa ser analisado individualmente.

Preço anunciado não é necessariamente preço de mercado

Outro erro comum é definir o aluguel apenas comparando anúncios disponíveis nos portais imobiliários.

Os anúncios mostram os valores pretendidos pelos proprietários, e não necessariamente os valores pelos quais os contratos estão sendo efetivamente fechados.

Além disso, dois imóveis no mesmo condomínio podem apresentar diferenças importantes de:

• estado de conservação;
• andar e posição;
• vista e iluminação;
• número de vagas;
• reforma e acabamento;
• mobiliário;
• planta;
• disponibilidade de unidades concorrentes.

Uma avaliação adequada precisa considerar o conjunto dessas características e a resposta que o mercado está dando ao anúncio.

O próprio anúncio fornece informações importantes

Depois que o imóvel entra no mercado, começam a surgir indicadores que ajudam a avaliar se o posicionamento está correto.

Número de visualizações, contatos recebidos, visitas realizadas, propostas apresentadas e o tempo de exposição são informações importantes.

Um imóvel com boa divulgação e praticamente nenhuma procura pode estar sinalizando inadequação de preço.

Já um imóvel que recebe visitas, mas nenhuma proposta, pode exigir análise mais ampla: valor, estado de conservação, apresentação ou características que estejam dificultando a decisão dos interessados.

Por isso, a precificação não deveria ser uma decisão tomada apenas no primeiro dia do anúncio. O comportamento do mercado também precisa ser acompanhado.

Vacância também deve entrar no cálculo da rentabilidade

Quando se avalia o retorno de um imóvel, é comum utilizar o aluguel mensal como referência.

Mas a rentabilidade real precisa considerar os períodos em que o imóvel eventualmente permanece sem gerar renda.

Um imóvel que poderia produzir R$ 60 mil de aluguel em um ano, mas ficou dois meses vazio, não produziu efetivamente aquele resultado.

Para quem possui imóveis como investimento, acompanhar a vacância é tão importante quanto acompanhar reajustes e valores de aluguel.

Como reduzir o período de vacância?

Não existe uma única medida capaz de garantir uma locação rápida.

O resultado normalmente depende da combinação de diversos fatores: precificação adequada, boa apresentação do imóvel, divulgação profissional, qualidade das fotografias, facilidade para realização de visitas e agilidade na negociação e análise cadastral.

Também é importante identificar rapidamente quando a estratégia adotada não está produzindo resultado.

Deixar um imóvel meses no mercado simplesmente esperando que apareça alguém disposto a pagar determinado valor pode custar mais do que reposicionar a locação no momento adequado.

A gestão começa antes da assinatura do contrato

Administração de imóveis não começa quando o primeiro aluguel vence.

Uma boa gestão também envolve orientar o proprietário sobre preço, acompanhar o comportamento do anúncio, analisar propostas e avaliar o impacto financeiro da vacância.

Na 1º Plano, entendemos que o objetivo não deve ser simplesmente obter o maior aluguel anunciado, mas buscar o melhor resultado possível para o patrimônio dentro das condições reais do mercado.