Tributação e Obrigações Fiscais
16/03/2021
Aluguel de imóvel para proprietário que mora no exterior: como funciona o IRRF (DARF 9478), EFD-Reinf e a administração do imóvel em 2026
15/08/2026
Tributação e Obrigações Fiscais
Cada vez mais brasileiros passam a residir no exterior, mas mantêm imóveis alugados no Brasil como forma de preservar patrimônio e gerar renda.
Morar no exterior não significa deixar de ter obrigações tributárias no Brasil.
Uma situação bastante comum ocorre quando uma pessoa realiza sua saída definitiva do país, torna-se não residente fiscal, mas mantém um imóvel no Brasil gerando renda de aluguel.
Nesse caso, a forma de tributação é diferente daquela aplicável ao proprietário que permanece residente fiscal no país.
Entender essa diferença é fundamental para evitar recolhimentos incorretos e manter a locação regular perante a Receita Federal.
O que acontece com o Imposto de Renda depois da saída definitiva?
Depois de caracterizada a condição de não residente fiscal, os rendimentos produzidos por imóvel localizado no Brasil passam a seguir as regras tributárias aplicáveis aos não residentes.
No caso dos aluguéis, a regra geral é a incidência do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF), à alíquota de 15%.
Diferentemente do residente fiscal, portanto, não se aplica a tabela progressiva mensal do Imposto de Renda nem a sistemática tradicional do Carnê-Leão.
Também é importante verificar a existência de eventual acordo ou tratado internacional aplicável ao país de residência do proprietário.
O que é o DARF 9478?
O código de receita 9478 é utilizado para o recolhimento do Imposto de Renda incidente sobre rendimentos provenientes de aluguel ou arrendamento de imóveis situados no Brasil quando o beneficiário é residente ou domiciliado no exterior.
Na prática, é por meio desse código que o imposto relativo ao aluguel do proprietário não residente é recolhido à Receita Federal.
Qual é a alíquota?
Em regra, o aluguel recebido pelo não residente está sujeito à alíquota de:
15% de Imposto de Renda Retido na Fonte.
Um ponto importante é que não existe, nesse regime, a mesma faixa mensal de isenção aplicável à tabela progressiva utilizada por pessoas físicas residentes no Brasil.
Isso significa que simplesmente aplicar ao proprietário não residente as mesmas regras utilizadas antes de sua saída definitiva pode resultar em recolhimento incorreto.
Os 15% incidem necessariamente sobre o aluguel bruto?
Não necessariamente.
A legislação permite que determinadas despesas sejam excluídas do rendimento do aluguel quando efetivamente suportadas pelo proprietário e devidamente comprovadas.
Entre elas podem estar:
Se, por exemplo, condomínio e IPTU são obrigações assumidas e pagas pelo locatário, esses valores não poderão simplesmente ser abatidos do aluguel para reduzir a base tributável do proprietário.
Um exemplo simples
Imagine um proprietário não residente que receba:
Aluguel mensal: R$ 5.000,00
Não havendo nenhuma despesa legalmente dedutível suportada pelo locador:
R$ 5.000,00 × 15% = R$ 750,00
O Imposto de Renda correspondente será de R$ 750,00.
Agora, se houver despesas que possam ser legalmente excluídas da base e que tenham sido efetivamente suportadas pelo proprietário, será necessário primeiro determinar o rendimento líquido tributável e somente depois aplicar a alíquota correspondente.
Quem é responsável pelo recolhimento?
Esse é um dos pontos que mais exige atenção.
Quando o imóvel pertence a residente no exterior, a legislação atribui ao procurador do não residente no Brasil responsabilidade pela retenção e pelo recolhimento do imposto incidente sobre o aluguel.
Por isso, proprietários que deixam definitivamente o Brasil e mantêm imóveis locados precisam estruturar adequadamente sua representação no país.
Não basta apenas continuar recebendo normalmente os valores do aluguel como se a condição fiscal permanecesse inalterada.
Quando o imposto deve ser recolhido?
Outro aspecto que diferencia esse regime do tratamento normalmente aplicado ao residente fiscal é o prazo.
O recolhimento deve ocorrer na data da ocorrência do fato gerador, relacionada ao pagamento, crédito, entrega, emprego ou remessa do rendimento.
Quando o aluguel é recebido por intermédio de imobiliária, a legislação considera como data de recebimento aquela em que o locatário efetua o pagamento, independentemente da data em que posteriormente ocorra o repasse ao proprietário.
Esse detalhe exige atenção especial na administração de imóveis pertencentes a não residentes, porque o controle tributário precisa estar integrado ao fluxo financeiro da locação.
E quando existe uma imobiliária administrando o imóvel?
A presença de uma imobiliária não altera a condição fiscal do proprietário.
O locador continua sendo o beneficiário do rendimento e, sendo não residente, o aluguel permanece sujeito às regras específicas desse regime.
O que pode mudar é a forma como a operação é estruturada.
Dependendo dos poderes conferidos e da estrutura adotada, a administradora pode participar operacionalmente do processo de retenção, recolhimento e cumprimento das obrigações relacionadas ao rendimento.
Por isso, a administração de imóvel pertencente a não residente exige procedimentos diferentes daqueles utilizados em uma locação convencional.
Não residente não deve continuar utilizando o Carnê-Leão normalmente
Esse é um cuidado especialmente importante.
O proprietário que deixou de ser residente fiscal no Brasil não deve simplesmente continuar tratando o aluguel da mesma maneira utilizada quando residia no país.
O regime tributário mudou.
A renda proveniente do imóvel brasileiro passa a observar as regras de tributação aplicáveis ao não residente, inclusive quanto:
Além da retenção e do recolhimento do Imposto de Renda, existe uma obrigação acessória importante para os aluguéis de imóveis pertencentes a residentes no exterior: a EFD-Reinf (Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais).
A Receita Federal orienta expressamente que, nesses casos, compete ao procurador do proprietário não residente:
Por esse motivo, a administração de imóveis pertencentes a não residentes exige atenção não apenas ao cálculo e pagamento do imposto, mas também ao correto cumprimento das obrigações fiscais relacionadas à operação.
A importância da gestão especializada
Administrar um imóvel pertencente a um proprietário residente no exterior exige mais do que controlar aluguel, condomínio e manutenção.
É necessário que a operação financeira da locação esteja alinhada à situação fiscal do proprietário.
Isso envolve identificar corretamente o enquadramento do locador, controlar a data do recebimento, apurar a base tributável, realizar o recolhimento dentro do prazo e manter a documentação organizada.
Uma falha aparentemente pequena nesse processo pode resultar em imposto recolhido com código incorreto, atraso, juros, multas ou inconsistências perante a Receita Federal.
Possui imóvel alugado no Brasil e reside no exterior?
A 1º Plano realiza a administração de imóveis de proprietários não residentes, com acompanhamento do fluxo financeiro da locação e dos procedimentos necessários ao correto recolhimento do imposto incidente sobre os aluguéis.
Uma gestão especializada permite que o proprietário mantenha seu patrimônio no Brasil com mais controle, organização e segurança, mesmo residindo no exterior.
Base legal e normativa
As informações apresentadas neste artigo estão fundamentadas na legislação tributária brasileira e nas orientações da Receita Federal, especialmente:
Morar no exterior não significa deixar de ter obrigações tributárias no Brasil.
Uma situação bastante comum ocorre quando uma pessoa realiza sua saída definitiva do país, torna-se não residente fiscal, mas mantém um imóvel no Brasil gerando renda de aluguel.
Nesse caso, a forma de tributação é diferente daquela aplicável ao proprietário que permanece residente fiscal no país.
Entender essa diferença é fundamental para evitar recolhimentos incorretos e manter a locação regular perante a Receita Federal.
O que acontece com o Imposto de Renda depois da saída definitiva?
Depois de caracterizada a condição de não residente fiscal, os rendimentos produzidos por imóvel localizado no Brasil passam a seguir as regras tributárias aplicáveis aos não residentes.
No caso dos aluguéis, a regra geral é a incidência do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF), à alíquota de 15%.
Diferentemente do residente fiscal, portanto, não se aplica a tabela progressiva mensal do Imposto de Renda nem a sistemática tradicional do Carnê-Leão.
Também é importante verificar a existência de eventual acordo ou tratado internacional aplicável ao país de residência do proprietário.
O que é o DARF 9478?
O código de receita 9478 é utilizado para o recolhimento do Imposto de Renda incidente sobre rendimentos provenientes de aluguel ou arrendamento de imóveis situados no Brasil quando o beneficiário é residente ou domiciliado no exterior.
Na prática, é por meio desse código que o imposto relativo ao aluguel do proprietário não residente é recolhido à Receita Federal.
Qual é a alíquota?
Em regra, o aluguel recebido pelo não residente está sujeito à alíquota de:
15% de Imposto de Renda Retido na Fonte.
Um ponto importante é que não existe, nesse regime, a mesma faixa mensal de isenção aplicável à tabela progressiva utilizada por pessoas físicas residentes no Brasil.
Isso significa que simplesmente aplicar ao proprietário não residente as mesmas regras utilizadas antes de sua saída definitiva pode resultar em recolhimento incorreto.
Os 15% incidem necessariamente sobre o aluguel bruto?
Não necessariamente.
A legislação permite que determinadas despesas sejam excluídas do rendimento do aluguel quando efetivamente suportadas pelo proprietário e devidamente comprovadas.
Entre elas podem estar:
- impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel;
- despesas de condomínio;
- despesas necessárias à cobrança ou ao recebimento do aluguel;
- aluguel pago no caso de imóvel sublocado.
Se, por exemplo, condomínio e IPTU são obrigações assumidas e pagas pelo locatário, esses valores não poderão simplesmente ser abatidos do aluguel para reduzir a base tributável do proprietário.
Um exemplo simples
Imagine um proprietário não residente que receba:
Aluguel mensal: R$ 5.000,00
Não havendo nenhuma despesa legalmente dedutível suportada pelo locador:
R$ 5.000,00 × 15% = R$ 750,00
O Imposto de Renda correspondente será de R$ 750,00.
Agora, se houver despesas que possam ser legalmente excluídas da base e que tenham sido efetivamente suportadas pelo proprietário, será necessário primeiro determinar o rendimento líquido tributável e somente depois aplicar a alíquota correspondente.
Quem é responsável pelo recolhimento?
Esse é um dos pontos que mais exige atenção.
Quando o imóvel pertence a residente no exterior, a legislação atribui ao procurador do não residente no Brasil responsabilidade pela retenção e pelo recolhimento do imposto incidente sobre o aluguel.
Por isso, proprietários que deixam definitivamente o Brasil e mantêm imóveis locados precisam estruturar adequadamente sua representação no país.
Não basta apenas continuar recebendo normalmente os valores do aluguel como se a condição fiscal permanecesse inalterada.
Quando o imposto deve ser recolhido?
Outro aspecto que diferencia esse regime do tratamento normalmente aplicado ao residente fiscal é o prazo.
O recolhimento deve ocorrer na data da ocorrência do fato gerador, relacionada ao pagamento, crédito, entrega, emprego ou remessa do rendimento.
Quando o aluguel é recebido por intermédio de imobiliária, a legislação considera como data de recebimento aquela em que o locatário efetua o pagamento, independentemente da data em que posteriormente ocorra o repasse ao proprietário.
Esse detalhe exige atenção especial na administração de imóveis pertencentes a não residentes, porque o controle tributário precisa estar integrado ao fluxo financeiro da locação.
E quando existe uma imobiliária administrando o imóvel?
A presença de uma imobiliária não altera a condição fiscal do proprietário.
O locador continua sendo o beneficiário do rendimento e, sendo não residente, o aluguel permanece sujeito às regras específicas desse regime.
O que pode mudar é a forma como a operação é estruturada.
Dependendo dos poderes conferidos e da estrutura adotada, a administradora pode participar operacionalmente do processo de retenção, recolhimento e cumprimento das obrigações relacionadas ao rendimento.
Por isso, a administração de imóvel pertencente a não residente exige procedimentos diferentes daqueles utilizados em uma locação convencional.
Não residente não deve continuar utilizando o Carnê-Leão normalmente
Esse é um cuidado especialmente importante.
O proprietário que deixou de ser residente fiscal no Brasil não deve simplesmente continuar tratando o aluguel da mesma maneira utilizada quando residia no país.
O regime tributário mudou.
A renda proveniente do imóvel brasileiro passa a observar as regras de tributação aplicáveis ao não residente, inclusive quanto:
- à alíquota;
- ao código de recolhimento;
- ao prazo;
- à responsabilidade tributária;
- e às obrigações acessórias relacionadas à operação.
Além da retenção e do recolhimento do Imposto de Renda, existe uma obrigação acessória importante para os aluguéis de imóveis pertencentes a residentes no exterior: a EFD-Reinf (Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais).
A Receita Federal orienta expressamente que, nesses casos, compete ao procurador do proprietário não residente:
- realizar a retenção do Imposto de Renda;
- efetuar o respectivo recolhimento;
- e apresentar as informações por meio da EFD-Reinf.
Por esse motivo, a administração de imóveis pertencentes a não residentes exige atenção não apenas ao cálculo e pagamento do imposto, mas também ao correto cumprimento das obrigações fiscais relacionadas à operação.
A importância da gestão especializada
Administrar um imóvel pertencente a um proprietário residente no exterior exige mais do que controlar aluguel, condomínio e manutenção.
É necessário que a operação financeira da locação esteja alinhada à situação fiscal do proprietário.
Isso envolve identificar corretamente o enquadramento do locador, controlar a data do recebimento, apurar a base tributável, realizar o recolhimento dentro do prazo e manter a documentação organizada.
Uma falha aparentemente pequena nesse processo pode resultar em imposto recolhido com código incorreto, atraso, juros, multas ou inconsistências perante a Receita Federal.
Possui imóvel alugado no Brasil e reside no exterior?
A 1º Plano realiza a administração de imóveis de proprietários não residentes, com acompanhamento do fluxo financeiro da locação e dos procedimentos necessários ao correto recolhimento do imposto incidente sobre os aluguéis.
Uma gestão especializada permite que o proprietário mantenha seu patrimônio no Brasil com mais controle, organização e segurança, mesmo residindo no exterior.
Base legal e normativa
As informações apresentadas neste artigo estão fundamentadas na legislação tributária brasileira e nas orientações da Receita Federal, especialmente:
- Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018 – Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018), especialmente as disposições relativas aos rendimentos de residentes ou domiciliados no exterior e à responsabilidade pelo recolhimento do imposto;
- Decreto-Lei nº 5.844, de 23 de setembro de 1943, especialmente o art. 100, parágrafo único;
- Instrução Normativa SRF nº 208, de 27 de setembro de 2002, que disciplina a tributação das pessoas físicas que deixam o Brasil e passam à condição de não residentes;
- Manual de Perguntas e Respostas do Imposto de Renda da Receita Federal, no tópico referente aos aluguéis recebidos por não residentes, que orienta sobre a tributação exclusiva na fonte, alíquota de 15%, responsabilidade do procurador e utilização do DARF código 9478;
- Perguntas Frequentes da EFD-Reinf – Receita Federal, especialmente o item 2.13.9 – “É necessário informar na EFD-Reinf o pagamento de aluguéis e royalties?”, que estabelece expressamente que compete ao procurador a retenção e o recolhimento do imposto, bem como a apresentação da EFD-Reinf, quando se tratar de aluguéis de imóveis pertencentes a residentes no exterior.
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