Uma das grandes dúvidas e preocupações de quando se aluga um imóvel é o que pode acontecer se o proprietário decidir vendê-lo durante a vigência do contrato de locação.

A locação de imóvel, na maioria das vezes, faz com que o locatário disponha de recursos consideráveis para ajustar o novo lar às suas necessidades. Gastos com mudança, mobília, reforma, seguros, entre outros, são recursos investidos em um imóvel que se espera usufruir pelo prazo definido em contrato, pelo menos. Porém, inesperadamente, o proprietário toma a decisão de vender o imóvel. E agora?

A legislação que regula o mercado imobiliário possui dispositivos capazes de proteger os locatários em situações como essa. O direito de preferência é um deles. Vamos ao que estabelece a Lei do Inquilinato em seu Art. 27:

“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

Sendo assim, antes de ofertar o imóvel para terceiros, o proprietário deve comunicar o locatário sobre sua intenção de venda e detalhar as condições de pagamento e demais informações pertinentes ao negócio. A forma de notificação pode ser por qualquer meio, desde que não restem dúvidas quanto ao efetivo recebimento pelo locatário.

O locatário, por sua vez, deve se manifestar em até 30 dias, a contar de sua ciência, informando o interesse ou não na aquisição do imóvel. Caso queira exercer a preferência, isso implica no aceite integral da proposta, não sendo admitida contraproposta. E, em caso de silêncio do locatário, findo o prazo, fica caracterizada a renúncia ao direito de preferência, e o proprietário livre para oferecer o imóvel para terceiros.

Ponto importante e previsto em lei é a desistência do locatário, após ter aceitado a proposta, acarretando em responsabilidade pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes.

Outro dispositivo de proteção aos locatários é a cláusula de vigência. Essa cláusula assegura ao locatário sua permanência no imóvel, durante o prazo estipulado em contrato, mesmo que ocorra a venda para terceiros. Além da referida cláusula, deverá o contrato de locação ser averbado junto à matrícula do imóvel, para que surtam os efeitos necessários.

Por fim, nos contratos de locação em que não há a cláusula de vigência ou o locatário não exerça o direito de preferência, se ocorrer a venda, o novo proprietário do imóvel, após o registro da averbação na matrícula do imóvel, tem o direito garantido por lei de tomar posse do imóvel. Ele deverá notificar o locatário no prazo de 90 dias, e o locatário deve realizar a desocupação em até 90 dias após a notificação do novo proprietário.