No mercado de locação de imóveis, é consenso que o assunto referente às benfeitorias é o tema mais sensível e com maior recorrência de conflitos.

Quando há necessidade de reparos em um imóvel alugado, o questionamento inevitável é o relativo à responsabilidade pelo pagamento do serviço. Antes disso, é fundamental conhecer as características de cada tipo de benfeitoria.

De acordo com Lei do Inquilinato, existem três tipos de benfeitorias que podem ser realizadas nos imóveis alugados: as necessárias, as úteis e as voluptuárias:

Benfeitorias Necessárias: É toda obra ou reparo que possui o intuito de manter o imóvel em condições de moradia. São obras essenciais para a habitação.  Alguns exemplos:

Vazamento na rede de esgoto ou água encanada interna;
Infiltrações, queda de reboco ou a substituição de portas e janelas deterioradas com o tempo.

Benfeitorias Úteis: São as obras que possuem utilidade para o imóvel, mas não são essenciais para a habitação. Alguns exemplos:

Colocação de grades ou telas de proteção. Apesar de não ser uma necessidade, a instalação desses itens garante mais segurança ao imóvel;
Construção de uma parede onde não há ou de uma garagem se o imóvel não possuir.
Reforma de banheiro com a troca do piso antigo por um novo e instalação de box de vidro.

Benfeitorias Voluptuárias: São obras realizadas com o intuito de deixar o imóvel mais agradável para uso. Atendendo desejos muito particulares. Essa categoria não possui outro objetivo senão o embelezamento da propriedade. Alguns exemplos:

Construção de uma piscina com área de churrasqueira;
Instalação de uma lareira;
Pintura de uma única parede de cor diferente.

Em resumo, o artigo 96 do Código Civil define as benfeitorias em:

Necessárias: São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Úteis: São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
Voluptuárias: São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

Nos três tipos de benfeitorias, cabe ao proprietário o pagamento somente das benfeitorias necessárias, que são relativas à parte estrutural do imóvel, ou seja, às condições de moradia. As úteis e voluptuárias não são essenciais para a habitação do imóvel e, por isso, normalmente, ficam a critério do inquilino a realização e custeio dos serviços.

Importante ressaltar que, antes de realizar qualquer obra no imóvel, é imprescindível a obtenção de autorização prévia do proprietário ou o cumprimento do que estiver expresso no contrato de locação.